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      1. 收房的合理流程

        時間:2017-07-19  瀏覽次數:1356

        1、收房中經常出現收房流程嚴重不合理

          開發商總是要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用,然后方可以辦理入住手續,領取房屋鑰匙和相關資料,然后才能驗收房屋,如果房屋有問題交物業慢慢維修。

          在業主支付了全部房款的前提下,開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋,否則應視為開發商違約,如果開發商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。

          無論是依據法律的規定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

          在交付以前,業主有權先驗收房屋,發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致業主逾期入住的,開發商應承擔違約責任。

          2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

          收房以繳納各項不應繳納的費用(公共維修基金和契稅、產權代辦費等費用)為前提,開發商單方為業主收房設置了義務。而依據法律規定契稅、公共維修基金業主必須在辦理產權證書時向稅務部門和小區辦繳納,至于產權代辦費,業主完全有權選擇自行辦理產權證,開發商無權強行向業主收取該筆費用。因此,開發商無權在入住時向業主收取契稅、公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用,否則業主有權拒絕交納,開發商以此為由拒絕向業主交付房屋的,由此引發的延期交房等法律責任應由開發商承擔。

          其他問題有:面積誤差問題;裝修標準不符合合同的約定或開發商承諾的;小區公共配套和共用設施不健全。

          3、購房簽約時細化條款

          在此,律師提醒購房人,由于房地產開發環節的復雜性,項目延期交房極為普遍,因此簽訂購房合同時,關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。

          商品房合同面積與實測面積存在誤差,買的沒有賣的精,這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。(如規定:合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房。)

          4、收房時必須仔細查看的文件

          律師告訴記者,在正常交房過程中,業主應該查看以下文件:

          第一是房產開發商必須已經取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強制要求的。

          第二是我們常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書",這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現在交房時開發商都應提供。

          第三是開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決

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