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      1. 收房驗房全攻略 最牛交房指南

        時間:2017-08-03  瀏覽次數:1199

        第一步:接到收樓通知單

        按合同約定,發展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給買家,告知具體收樓的時間及須準備帶齊的資料。

        關注一收樓時限發展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內,按有關規定,如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續,則一般被視為發展商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負責任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者,也有商家并不管你有沒有收到。

        第二步:做足準備工夫

        收樓前的準備宜細不宜漏。首先應看清發展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標的物是發展商必須交付的,買家權益有哪些。

        其次,準備各種相關資料,包括申辦產權證需要的原購房合同(契約),各期還款單據(發票或用于換發票的收據),如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業主本人的身份證、常住人員照片,收樓通知書,等等。

        最后,當然要找有經驗的收樓專家做伴。附帶要準備的還有軟尺、小錘等收樓工具,以及飲料與點心,以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗,又要與發展商爭論,腰酸腿疼口干肚餓時有能量補充。切記,小姐太太們在收樓當天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。

        第三步:查證

        應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》,索取《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,《竣工驗收備案表》(簡稱““三書一證一表”),還有各種相關驗收表格,如《住戶驗房交接表》(房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容,如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。

        關注二:證件不齊要交樓根據國務院1998年7月20日頒布的《城市房地產開發經營管理條例》(國務院令第號)第十六條規定:“房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目質量承擔責任。”第十七條規定:“房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用,未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”因此,購房者收樓前可千萬記住要求發展商出示“三書一證一表”,確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,才能簽署入住單,收樓。

        但是,“三書一證一表”不齊全,是時下不少樓盤的通常做法,特別是《建筑工程質量認定書》與《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,沒有相應的證書。

        拆解招數:面對這種情況,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關文件副本。

        第四步:驗樓細節不放過

        查驗完各種證件后,收樓的關鍵時刻——驗樓正式開始,先是需繳交身份證復印件、收樓通知書,領取房屋鑰匙,然后由商家接待人員(開發商代表或物管公司人員)帶領,到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。

        關注三:先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序,但商家大多數采取先交錢填表、簽文件,再驗樓的方法,商家的主動性更大。

        拆解招數:購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里,不驗房不收樓。如當初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現什么情況,也可增加自我保護力度。

        關注四:疲勞戰收樓時要辦的手續很多,如換發票、填表、交費、入住登記,等等,不少業主東奔西跑排了這隊排那隊,未進自家門已筋疲力盡,更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發展商干涉。

        拆解招數:收樓現場的人山人海并不可怕,建議采取“人多好辦事”的戰術,請來多位老友親戚幫忙,大家分工合作、分頭排隊,驗樓時可分工合作,各人負責一部分,能發現更多的問題。

        關注五:灰塵滿積清潔明凈一般較討好人,大多數發展商交樓時都會提前將屋內打掃干凈。但也有樓盤是例外,在地板、窗臺等地方留下一層土??蓜e小看這層土,往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。

        拆解招數:應對辦法是掃去土,或往地面沖水,一方面可沖去泥層,看清地板質量,另一方面也可測測地板的水平狀態及排水情況。

        驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。

        第五步:驗樓結果在錄

        驗完樓后,買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。根據買家意見,買賣雙方協商解決辦法,如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過天)。

        關注六:大事化小對業主在驗房時發現的毛病如墻面、地磚破裂、漏水,甚至是房屋結構性問題,一些發展商員工總會說:“這沒什么,小問題啦,我們到時讓人修修就可以了。”還大拍胸口讓業主放心,想方設法不將問題列進驗收文件里。

        拆解招數:不管發展商陪同人員如何巧舌如簧,如何套交情,業主都應堅持原則,只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,如樓盤根本就沒準備驗收登記表,則要自備紙筆,將有關問題一一記錄。最好同時用貼紙貼在出問題地方,并寫清自己的意見,以便整修時識別。

        第六步:交費筆筆算清

        換發票及繳交各項相關費用與錢銀有關,更要筆筆算清。

        關注七:巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關費用有明文規定,但一些發展商到收樓時仍巧立名目亂收費。

        拆解招數:收樓時須提前了解物價局的各項相關收費規定,最好帶上應繳費用表,與發展商要求的款項相對應,最好帶上計算器,算好每一筆賬,發現不合理收費要與發展商協商。必要時可向物價局、房管局投訴。

        第七步:辦理入住手續

        驗完樓后,開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書,同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

        關注八:《入住協議》與《消防責任書》是購房者與管理處的入住約定,有些物管公司從便于自身管理出發,訂下一些雙方責權不對等的條款。

        拆解招數:簽署時應先詳細研究行文,發現不公時應及時提出異議,雙方協商后再簽署。

        收樓入住全攻略:從準備到費用

        準備篇 1.發展商交樓要提供“三書”

        發展商向購房者交樓時,必須同時向購房者提供由當地政府統一監制的《商品住宅交樓書》,購房者在收樓前,應先明確該物業是否已經

        取得政府核發的《商品住宅交樓書》,方可辦理收樓手續。

        2.要計算好保修期

        業主在收樓之前一定要注意計好商品房工程質量的保修期限,因為國家對于工程質量保修有明文規定,業主要懂得用法規保護自己,不要在入住后才發現工程質量有問題,然后再找發展商也是于事無補。

        根據國家頒布的《建設工程質量管理條例》(中華人民共和國國務院令第279號)第四十條的規定:在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:

        (一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

        (二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;

        (三)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;

        (四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。

        其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。而業主在了解到各種項目的保修期后,最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照,并根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期,計算出各項的保修到期時間。屆時,在保修期限到達之前,可以再把相關項目重新檢查一遍,要是屬于發展商在保修期內應負責任的部分,業主就應督促其完成修繕工程。

        細節篇

        業主在收樓時最難的就在于檢查房屋質量,當中一些細節就最容易忽略,并且發生問題后再維修就比較麻煩,所以業主要記得留神。

        1.門窗

        檢查門時最主要是看看開啟關閉是否順暢,門四邊有否緊貼門框,門插有否插入得太少、門間隙是否太大。而檢查窗時首先就是要看玻璃是否完好,檢查窗邊與混凝土接口有無縫隙:窗框屬易撞擊處,框墻接縫處一定要密實,不能有縫隙。另外,試一試開關窗戶是否太緊,開啟關閉是否順暢。最后就是要注意窗臺下面是否有水漬,如有則可能是窗戶漏水。

        2.天花

        首先看頂上有無裂縫,如果有,就要懂得判斷嚴重程度:如果是與房間橫梁平行的裂縫,就屬不妨使用的質量通病,如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態,那該住宅就有嚴重結構性質量問題;另外要看頂部有無水漬、裂痕,如有水漬,就有滲漏之嫌;接著就要看頂棚有無麻點、油漆脫落或長霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等,這些都是容易出現的質量問題。

        3.地板

        看看地板有無松動、爆裂或撞凹,試試行走時有無吱吱作響;檢查一下地板石或材質板的間隙有無太大,特別注意柚木地板有無大片黑色水漬;細看地腳線接口,檢查有無松動現象;再就是看看是否有裂縫、起砂現象。

        4.廚廁

        注意看裂痕,浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象;坐廁、水池龍頭下水是否通暢;浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當;要細看衛生間、廚房內有否地漏,坡度有無往門口處傾斜,不然水要流進居室內;廚房瓷磚、馬賽克的疏松脫落及凹凸不平也要注意。

        5.開關插座

        記得要試一下全部開關、插座及總電閘有無問題,連各種電路、閉路電視、電話插座的位置也應仔細了解。國家出臺《住宅設計規范》,規定每套住宅回路數不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命,減少短路火災事故的發生。

        工具篇

        業主要檢驗以上的細節問題,可以在收樓時帶備一定的小工具。

        1.電筆或扁形三插頭小電器

        事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通,或是可帶一個扁形三插頭小電器,如電吹風、電須刨等,插入屋內各個電源插座就可知道電源是否已全部接通。

        2.小錘

        用小錘仔細敲擊需檢查處,主要用于檢查空鼓,如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片等等。

        3.備忘貼紙

        驗樓時發現需要修繕的地方,除了填寫維修單外,還可在出現問題的地方貼上備忘貼紙,具體說明問題所在,方便發展商的維修工人現場檢修。

        費用篇

        在收樓時到底要交多少費用,很多業主并不清楚,所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這里要提醒,按規定,一次性繳交費用如下:

        1.水電費周轉金,多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存,??顚S?,并定期公布使用情況,接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的,可不收取。

        2.裝修保證金,多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。

        3.裝修垃圾淤泥清運費,原則上由業主自行清運,需物業公司清運的按實際發生費用收取并報分管物價局備案;業主以書面明確不進行裝修的,不必繳交;業主裝修完工,經物業管理公司檢查驗收,沒有損壞公共部位和設備設施,裝修保證金應于檢查合格之日起15個工作日內退回業主。

        4.公共設施費用,在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設施,可收取下列費用,已明確的配套項目不得重復收?。篈、公共防盜門費:按實際支出分攤,并需出示有關費用憑證;B、有線電視初裝費;C、管道煤氣初裝費。

        另外,如果物業管理公司向業主收取以下規定不能收取的費用,應引起業主注意:(1)、供水、供電一戶一表(含抄表裝置)設備;(2)、信報箱、通郵費;(3)、電話管線費;(4)、裝修管理費。

        收樓應該注意點什么 一般而言,樓宇建成驗收合格后,開發商應及時向購房者發出收樓入伙通知書。通知書發出后,購房者通常須在一個月內帶齊所有文件資料(購房合同、入伙通知書等),到指定單位辦理入伙手續。因為房屋建設周期長,影響房屋質量的因素多,所以開發商最終交付使用的房屋并不一定與購房合同上約定的建設裝修標準完全相符,為維護自身利益,購房者在入伙之前對所購房屋進行全面驗收就顯得尤為必要了。

        入住前先要試驗收

        對新建商品房的驗收,通常要經過以下兩個基本程序:試驗收和正式驗收。

        在正式收樓之前,購房者有權向開發商索取查閱《建設工程質量認定證書》以及到現場勘察驗收,我們稱之為"試驗收",即正式收樓之前的驗收。如開發商信譽好,購房者也可以不進行試驗收而直接收樓入住?

        《建設工程質量認定證書》是建設工程質量安全監督檢查站(質監站)經驗收合格后頒發的。質監站是政府專門負責建設工程質量把關的部門,比較內行與權威,因而它頒發的質量認定書對樓宇的質量鑒定是比較準確的。按照國家規定,建設工程質量分兩個等級,即"優良"和"合格"。不合格不發《質量認定書》。

        如果開發商竣工建成的樓宇沒有《質量認定書》,證明該樓宇是不合格的。按國家建設部規定,建設工程質量不合格和小區配套不完善的房屋不能交付使用,也不能通水、通電,購房者有權拒絕接收不合格的房屋。如果購房者對開發商出示的《質量認定書》有疑問或該證書模糊不清的話,可以到頒發證書的單位--房屋所在地建設部門所屬的各級質監站查詢、核實。

        如果《質量認定書》表明所購樓宇質量合格,為保險起見,購房者仍需到現場作進一步的勘察,主要是看房屋結構、裝修標準、配套設備及各類管線等,尤其是面積的計算。驗收完畢后,購房者可將關于房屋質量的初步檢查意見告之開發商,要求開發商盡快協調解決,以便正式辦理收樓入住手續。

        何時正式收樓入住

        試驗收之后,就要進行正式驗收。

        收樓入住在何時呢?

        如果是現樓,一般在簽約后一個月內可辦理收樓入住手續;如果是期樓(樓花),收樓時間則由工程進度等各方面因素來決定,一般為3-5年。

        具體的收樓時間,以發展商發出的《房屋交付使用通知書》上注明的時間為準。購房者必須在通知單上注明的時間(一般為30天)內到樓盤現場辦理收樓入住手續。按常規,發展商向購房者移交房屋鑰匙的當天,即視為實際交樓日;如購房者在約定時間內沒有辦理相關手續,則視為發展商已實際將該房屋交付購房者使用,購房者須自該日起承擔所購房屋的一切風險責任及稅費。

        收樓入住的基本程序一般分為4步?

        (1)發展商向購房者寄發《房屋交付使用通知書》或發展商通知購房者到約定地點領取該通知書;

        (2)購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現場售樓部或物業管理處聯系收樓事宜;

        (3)有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現場勘察,對各項設施設備進行檢驗,并將檢測結果一一記錄在《樓房驗收交接表》上;

        (4)若驗收合格,購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可,并當場填寫《住房登記表》,領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料,同時須按管理處的統一規定,繳納有關費用。若驗收不合格,購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上,可暫不辦理收樓入住手續,再次收樓時間由雙方另行約定,但一般不應超過30天。

        另外還有一個要注意的問題,購房者在辦理收樓入住手續時一般需要繳納哪些費用?

        要交兩筆費用:當月管理費和其他費用。其他費用有小車、摩托車、單車保管費;代繳水、電、煤氣費的保證金(或叫周轉金)等等。

        為避免亂收費,保證收費的透明度與規范性,目前部分城市已建立起業管理服務收費標價牌制度,要求物業管理公司或物業管理處必須將收費項目及標準報有關部門批準,經審批后登記在標價牌上,作為向業主收費的依據。標價牌上未列示的收費項目,業主可拒付并向有關部門投訴。

        收樓要驗哪些內容

        -購房面積

        從房屋交接的實踐來看,由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解,多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收,而忽視對房屋面積的核實。實際上,房屋面積的大小不僅影響到最終產權,而且涉及房價,對購房者的經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節,應當引起購房者的高度重視。應該依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》,對購房面積進行計算。

        -主體結構

        1、地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;2、鋼筋混凝土構件不得產生明顯變形;3、磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;4、木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害。

        -外墻

        1、外墻不得滲水,特別是下雨天要注意觀察,看有無明顯的水印和霉點;2、外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。

        四、屋面

        1、各類屋面均需排水暢通,無積水、不滲漏;2、平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔;3、陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。

        -樓地面

        1、面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如柚木地板)應表面平整、接縫均勻順直,無缺棱掉角;2、衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;3、木樓地面應平整牢固,接縫密合。

        -裝修

        1、鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度;2、進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄;3、木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;4、門窗玻璃應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固;5、抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;6、飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角;7、油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。

        -電氣

        1、電氣線路安裝應平整、牢固、順直,過墻應有導管。導管連接必須緊密,鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的接地;2、應按套(單元)安裝電表或預留表位,并有接地裝置;3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確;4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠;5、電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層,曳引機的噪聲和震動聲不得超過規定值。制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠;6、對電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置電視共用天線;7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監控報警系統的高級住宅,應檢查所配電器設備能否正常運行,各類管線是否安全可靠;8、配置有電話的住宅,應檢查電話線路是否如期開通,接聽效果是否和諧,電話費用是否已經清繳完畢。

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