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      1. 地產大王劉歆生在一個世紀前的走運史

        時間:2017-02-09  瀏覽次數:755
        (原作者:胡冰)19世紀與20世紀之交,古老的中國進入亡國危險與創業機遇并存的時代。而兩江交匯、雄踞華中的武漢,與上海灘一樣,成為冒險家與投機者的樂園。在風云變幻的時勢中,不僅改變著自己的命運,也改變著周邊的世界。漢口的地產大王劉歆生就是他們中的一個。
        劉歆生家三代赤貧,他能成為一代巨富,源自他不屈從命運的性格。40歲以前,他幾乎事事不順。張之洞主政兩湖后,大興洋務運動,劉氏成為洋行買辦,迅速積 累了大量資本。不久,趁漢水泛濫,“劃船計價”,他迅速而便宜地買下大片湖荒地,并通過高明的“資本運營”,將荒灘變成黃金之地。就這樣,昔日的鴨童劉歆 生搖身一變,與上海的哈同、天津的高星橋一起,成為當時中國三位地產大王。
        芝 麻
        19世紀末,洋行買辦可不簡單,那是典型的上流社會成員。
        鴉片戰爭后,通商口岸日益增多,洋行也尾隨外國軍隊登陸中國。每打開一個口岸,隨之就會扎進一堆洋行。漢口開埠后,因為三江交匯,交通便利,洋商爭相擁入。洋商對中國行情不熟,必須雇請能了解他們語言的中國人為其中介,“買辦”應運而生。
        一開始,買辦也就是幫洋人辦事的下人,在當時有自己生意的人看來其地位是很低下的。但隨著洋商勢力越來越大,清政府也怕了洋人,買辦的地位也水漲船高。劉歆生加入立興洋行時,買辦已經成為一個很讓人羨慕的職業。
        劉歆生進入剛剛成立的立興洋行,這是一家法商洋行。
        三年過去了,劉歆生獨到的眼光,法商雄厚的資本,加上他手下團隊熱情細心的服務,讓立興洋行的出口業務風生水起,他個人的投資也是紅紅火火,豐厚的收入使之完成了最初的資本積累。
        人一走運,財神不請自到??吹搅⑴d洋行生意紅火,劉歆生手頭又有一大批優質客戶。1902年秋,法國東方匯理銀行漢口分行主動找上門來,邀請劉歆生擔當該行買辦。
        從此,劉歆生一邊在立興洋行辦事,一邊在東方匯理銀行里兼職。慢慢地,他對銀行的收蓄借貸業務熟悉了許多,學會如何借錢生錢、杠桿投資等現代金融運作手段。
        不久,劉歆生認定,以錢賺錢雖然有一定的風險,但是賺錢發財卻來得快,這比個人一步一步慢慢滾動積累可是快多了,于是,他產生了自己辦錢莊的想法。在積累 了相當的資金之后,劉歆生在漢口自辦了一家錢莊——阜新錢莊。他利用在法國東方匯理銀行兼職的便利,借來低息貸款,再以較高的利率貸給別人。這種借雞下蛋 的辦法,讓本來就對辦實業有很多經驗教訓的他,擁有更多認準客戶、精準放貸的能力和牟利空間。
        此后,劉歆生借助于錢莊和洋行的融資之便,投資經營了許多工商企業,如劉萬順牛皮行、東方轉運公司、機器榨油廠、炭山灣煤礦及江西銅礦等,皆應市場需求而生,成為其利潤之源。
        但決定劉歆生財富命運的關鍵一戰,是一筆芝麻生意。因此,不少人都說,劉真正掘得的第一桶金帶著白芝麻的香味。
        當年,劉歆生的父親劉作如在漢口謀生時,曾收留一位名叫劉長陸的河南籍落魄青年為養子。后來,劉長陸經人介紹到輪船上打雜,歷經輾轉竟然當上了上海立興洋行的買辦。這位義兄,不僅是劉歆生買辦生涯的引路人,更是他后來躍居華中首富最重要的貴人之一。
        當時歐洲人很喜歡吃中國的芝麻油,當得知上海各大洋行準備大量收購白芝麻時, 劉長陸便將此消息及時告知劉歆生,以期大賺一筆。劉歆生覺得里面大有可為,當即利用所有渠道,調動一切可以調動的資金,在襄樊等白芝麻產區設立專門的門 店,大量收購白芝麻,別人還沒有搞清行情,他的收購任務就已基本完成。然后用小船運到漢口,再轉到大船運往上海,這一轉兩轉之間,不到一年就賺到了50萬 兩銀子。難怪事后有人說,劉歆生運到上海的是滿船芝麻,運回漢口的是半船白銀元。從此,劉歆生的資本便日益雄厚起來。
        對比日后資本運作的各種大手筆,芝麻收購戰對劉歆生還不過是牛刀小試。但僅此一役,他的經營手法已經十分明顯:一是視野開闊,消息靈通;二是善抓良機,敢于冒險。
        劃 船
        芝麻收購一戰成名后,劉歆生躋身武漢三鎮富人階層。但如果論絕對的資本實力,此時的他應該是大款群中的小老弟,還排不上號。
        腰包逐漸鼓起來之后,劉歆生并沒有小富即安,而是像獵犬一樣,時刻捕捉著新的更大的商機。在當時很封閉的中國內地,洋行買辦最大的優勢就是:有多少金錢都換不到的信息。
        一次,劉歆生參加各家洋行高管的聚會。席間,有洋人在談話中隨意提到,漢口今后將往租界東北方向發展。劉歆生留了個心眼,記住了這句話。
        20世紀初,漢口市區僅限于今天中山大道的硚口至一元路與長江、漢水之間的狹長地帶。當時張公堤未修,漢口堡未拆,城墻外為護城河,護城河外為一片湖地, 名曰淡湖。城墻內是坑洼不平的土凼,市區之外更是些低洼之地,一到夏天漲水便成澤國。這些不毛之地很少有人去注意,非?;臎?,人稱“六渡橋是陷人坑,水塔 外叫鬼摸頭”。
        1861年漢口開埠,但從漢口開埠直至張之洞督鄂前夕,武漢竟然未創辦過一家官辦企業,也未興辦過一所近代學堂。而正是張之洞的到來,才讓一切發生歷史性的大變革。作為本地人,劉歆生認為,這一切并非歷史厚此薄彼,而是主政者使然。
        既然認定張大帥是個有大局觀又能做大事的人,那么,隨著經濟的繁榮,漢口市區的拓展勢在必行。而如果發展方向如洋人們所言的話,傳說中的張公修堤計劃,完 全可能是真的。那么,提前一步下手,將腳下這塊不毛之地買下來,就意味著掌控了未來漢口發展最主要的土地儲備,這是一個想起來就讓人興奮得情不自禁要發狂 的超級大投資,也是一個空前巨大的政經大賭博。
        恰在此時,張之洞想到了變賣漢口市區外的土地,一是使這片多災之地有人管理,二是可得到一大筆錢以解他實業建造之急。
        商機就此來臨。在很多人都懵然無知時,劉歆生下定決心,把經營錢莊和運銷白芝麻獲得的大量錢財轉向投資地皮,開始了自己一生最巨大的一筆押寶似的投資。那一年,夏天雨水特別多,護城河外是一片汪洋。為了便于給土地估價,劉歆生決定以劃槳來丈量土地。
        從丹水池起,劉歆生在所購土地的四角立上旗桿,在旗桿之間劃船,每劃一槳插根竹竿,一直到舵落口,回頭數竹竿數量來計算地價,每槳僅300銅錢。這就是人們傳誦的劉歆生用槳量地“劃船計價”的故事。
        幾年之內,他收購了上自舵落口,下至丹水池,西至江岸,南至租界,方圓60平方公里之內的湖蕩地,幾乎囊括了漢口市區當時可能發展的全部土地的四分之一。
        1904年8月,為防后湖水患,張之洞真的決定修建防洪大堤壩。這一工程浩大,需要籌集80多萬兩銀子。官府只能撥銀30萬兩,余款需向社會募捐,漢口巨 商富賈雖多,集資卻不到位。劉歆生知道后,一個人就出了50萬兩,也就是說,修筑這條全長34里的后湖官堤——張公堤,劉歆生的捐款居然占了一大半。
        1905年,張公堤筑成后,堤內的湖地不再受水害而成了良田,而此時很多人才明白過來,劉歆生當年為何可勁往水里扔錢。
        這時,漢口地方當局將堤內土地劃分為禮、樂、射、御、書、數六大地段,并分段清查登記,編制成魚鱗圖冊,按冊印發“板契”營業,廢除原有的紅面老契。因為捐款在先,雖然這片土地大幅升值,但劉歆生還是很順利地拿到地契,產權也有了保障。
        從此,劉歆生成為全武漢最大的地主,而張公堤的建成則打開了他黃土變金的閥門。
        跑 馬
        1905年仲春的一天下午,客人們三三兩兩散去,游興未盡的劉歆生聽說西商跑馬場有場非同尋常的賽事,便令仆役駕起彈簧皮輪馬車載他去消停消停,希望乘興 玩一把。(原作者:胡冰)這家跑馬場是英國人1902年建的,其中大片地皮就收購自劉歆生手中。馬場主持單位西商賽馬體育會(通稱西商跑馬場),吸收在武 漢居住的高級外僑為會員,成為一個高檔次的社交場所。但這里歧視中國人,平時到處都有“禁止華人入內”的牌示。中國人作為客人被邀請的,僅有蔣介石、宋子 文與張學良等五六人,而且中國人不準從正門進去,只能走側門。
        劉歆生平時忙于商務,還從未來過這里,不知道這里的規矩,只是想當然地以為只要有錢就能進。
        不料,車到跑馬場門口,被印度紅頭洋人阻攔。
        車夫告訴紅頭洋人:“車里坐的是劉歆生先生?!?br /> 對方一笑,聳聳肩,回答:“劉歆生,我知道,同我一樣,給洋人打工……”
        坐在駕座旁的管事聽他出言不遜,十分慍惱。當時,印度尚未獨立,印度人受英國人雇用,在租界當巡捕,當門衛,頭纏紅包布、手執警棍。這幫人不過是亡國奴,卻仗勢欺人,常常侮謾中國百姓。
        想不到今天這紅頭阿三居然嘲笑到自己老板頭上,管事本要呵斥他一頓,顧慮牽扯到英國人,于是,他壓住火說:“這個跑馬場還是劉老板出讓的地皮呀!”
        回家路上,管事先生為東家受辱而憤憤不平:“真他媽欺負人,這是在中國土地上呢!”
        劉歆生微微一笑:“走著瞧吧,我們中國人就不會自己修個跑馬場?”以他的財力,尤其擁有的地皮,修個跑馬場豈非輕而易舉的事情?不久,劉歆生故意將自己受氣經過通過報紙透露出去。
        三楚大地,由于獨特人文傳統和地域環境,居民既有南方人的慧黠,又有北方人的剽悍,堅忍不拔而敢于抗爭。自屈原以來,人們崇尚氣節,劉歆生受辱激起公憤。聽說要修華商跑馬場與洋人較勁,漢正街、六度橋、歆生路的商人紛紛解囊集資。
        1908年,由劉歆生等36人發起的華商體育運動會正式成立,并集資購買由義門鐵路外地皮33000多平方米(今航空路同濟醫科大學一帶),修建華商跑馬場。
        開業那天,漢口如同歡度盛大節日,凡是華人都可以隨意出進,十分紅火,人氣旺盛。唯獨對洋人有諸多規定,要進只能從側門進,很讓漢口人揚眉吐氣。
        其實,劉歆生決定修建跑馬場也不是賭一時之氣。跑馬場建成后人氣很旺,形成一個新的商圈。此時,老劉便開始出手經營跑馬場周圍屬于他的土地,收益倍增。類似的策劃還有很多,對此,劉氏可謂輕車熟路,游刃有余。
        危 機
        漢口后湖荒地的開發,給劉歆生帶來滾滾財富,讓他成為武漢地王。
        然而,嘗到甜頭的他,對地產投資開始上癮,投資熱情近乎狂熱。在1906年盧(溝橋)漢(口)鐵路開通、隴海鐵路在建之時,劉歆生制訂了一個更為龐大的投資計劃,在兩路沿線購置了大量土地。鐵路修到哪里,他的地皮就買到哪里。貸入的大筆活動資金,又都轉變為成片的不動產。這樣的思路在當年真是太超前了。
        很快,地皮大王劉歆生就變成了負債大王,資金鏈也越繃越緊。他的處境與今天很多地方“曬地”的情景相仿。本來長袖善舞,游刃有余的他,這一大膽就背上了500萬元的貸款。500萬元,在當年意味著什么?意味著足以使整個大漢口經濟癱瘓。如果久拖不決,漢口的市面就會被拖死。人們這時候才著急了,一哄而起,群起逼債。在追著屁股的債主面前,劉歆生怎樣了結這筆債呢?
        眼看市場群情洶洶,當時的湖廣總督奏準:由湖北官商名義合借洋例銀500萬兩,訂立合同分二十年籌還,所有劉人祥(劉歆生,字人祥)地皮及建筑物,作為全省公產陸續變還欠款。
        于是,劉歆生坐落在歆生路南邊的接連幾幢鋪屋及生成里全部房屋的產權,都歸了湖北官錢局。坐落在歆生路北邊的一連6幢鋪面,由中南銀行為首,組織丁卯劉票 債權團,先集資二十多萬兩白銀,清還第一債權人北京天主教堂的債務后,由該債權團的各債權人自由組成合利聯營公司承接這一份產業,來償還全團債款。欠東通 銀行的120萬兩白銀,則以現在解放大道東起武漢電池廠,西到協和醫院兩旁的一片地皮作價清償。欠東方匯理銀行的270萬兩白銀,則以燕馬湖一段40平方 公里地皮作價200萬兩白銀,其坐落在跑馬場附近的一塊地皮作價70萬兩白銀,劃歸東方匯理銀行以償清債款。
        成也地皮,敗也地皮。雖然如此,但直到劉歆生去世,他占有的地皮仍在漢口各業主之上,依然是一個名副其實的漢口地皮大王。
        模 范
        走出債務危機后,劉歆生開始由圈地走向開發。事實證明,劉歆生不僅能將黃土變成金,還善于按料加工,打造成價值連城的搶手貨。
        在開發過程中,劉歆生顯示出一個一流開發商的高明與精明。在繁華和接近繁華地段,劉歆生投資從 寬,租賃從嚴。在尚待開發地面,劉歆生以較少資金建簡易板皮房,或出租地皮,由租賃人自搭臨時房屋。而靠租界地區,他先把高樓大廈毛坯樹起,一次收取兩年 租金,裝修工程由租戶自己負責,并約定幾年后將房屋收回;如要繼續租用,另行簽約。就這樣,靠近租界的歆生路,帶活劉氏大片商宅區,勾出迄今為止仍算大漢口鬧市的輪廓。
        正當劉歆生盡情揮灑他的商業才情時,武昌起義爆發,劉歆生的地產生意被迫中斷。
        南北議和后,1912年1月25日,漢口總 商會召開會議,與會人士呼吁當局重建漢口。2月,臨時大總統孫中山飭令實業部通告漢口商民重建市區,并責成內務部籌劃修復漢口事宜,使“首義之區,變成模 范之市”。但無論是南京政府還是湖北軍政府,均財政支絀。南北議和后的北京政府也只撥40萬兩銀子作為災后賑濟。武漢地方以款少無濟民困,將此款移作平民 工廠基金,無從談復建漢口。到1915年,武漢僅建了幾條馬路,其他如電車敷設等均未實現。
        從這時起,漢口重建的主導力量開始落到民營資本身上。以劉歆生為代表的民間資本,競相動工,在短短幾年間,形成了從六渡橋到江漢路、南京路、大智路、車站路的今中山大道兩側的鬧市區和街后腹區的大片橫街、里弄。
        這場轟轟烈烈的重建運動,一直持續近十年才算告一段落。此間,恰好爆發了第一次世界大戰,歐洲列強無暇東顧,中國民族工商業得以發展,漢口也再次開始繁華起來,房屋需求大增。這給劉歆生這樣的地產大亨們帶來事業上的又一個春天。
        作為漢口重 建的領軍人物,劉歆生發起建立“模范區”,建成了兩千多棟房屋。模范區的房屋有一定的標準,茅屋、板房一律不得修建,均須建成甲級磚木結構或質量較好的房 子。區內房屋比較整齊,里弄住宅成排興建,入門設有小庭院,內有堂房和居室,窗戶較大,樓上有平臺、陽臺。臨街鋪面開闊,為大鋪面,開放型。同時,除成排 的里弄外,還有一些大樓和別墅。在當時,這些的確是比較新式的建筑。房屋建成后,一律報當局備案。區內設有警察局,專司治安。這較之漢口傳統的漢正街老區 和棚戶區,確實有一番新的面貌。
        當然,在模范區大興土木修建的兩千多棟房屋中,除劉歆生外,還有安利英洋行買辦蔣沛霖修建了德潤里,豬鬃買辦周德安修建豐壽里,桐油商周繡山修建云繡里,阜昌洋行買辦劉子敬修建輔義里。
        到1920年,在劉歆生提供的土地上,修建了丹鳳街、華商街、銘新街、吉慶街、泰寧街、保成路、匯通路、雄偉路(南京路)、云樵路(黃石路)、瑞祥路、交 易街。這些街道一般為10米—22米寬,鋪以碎石。街兩旁,高樓鋪面鱗次櫛比,如江漢路的中國銀行、上海商業銀行、亨達利鐘表店、中美藥房、中英藥房等。
        除了自己建房,劉歆生還通過與合作協議出租地皮,由他人建造的房屋在一定年限后歸劉所有。如江漢路揚子襪廠這塊地,一個叫陳經余的商人耗用數萬兩白銀修筑樓房,開辦“義順成百貨店”,約定三十年期滿后歸劉所有。這一點,與上海灘的地產大亨哈同的做法如出一轍。
        在民國初填土建房熱之前,江漢路、六渡橋、大智路一帶還有大片是荒湖水塘,地面高低不平,但僅僅十年左右,這兒就取代了昔日的漢正街、黃陂街變成了漢口鬧市中心。
        在這里,劉歆生擁有的房屋總數,有江漢路街面樓房5棟,交通路毗鄰的生成里160棟,偉英里50棟。一些地方,他以兒子的名字來命名,例如偉英里,就是從 其長子劉偉雄和次子劉國英名字中各取一字而來;今解放大道前一地段名叫西滿路,也是以其子劉西滿的名字命名的,他還在那里開辦了西滿小學。劉在歆生二路 (今江漢二路)對面向東處,于英租街附近修筑了一條街道,名為華商街。
        一個開發商影響了一個城市的面貌,這在中國現代城市發展史中也不多見,但劉歆生確實成功地做到了這一點。
        擔任民國第二任大總統的黎元洪曾回武漢與當地名流敘舊。據說,杯酒言歡之間,劉歆生曾經半開玩笑半認真地對黎說:“都督創建了民國,我則創建了漢口?!薄?

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