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      1. 【B面】歐盟推QE加入貨幣大戰 中國樓市何去何從

        時間:2017-02-09  瀏覽次數:646

        從2014年年底至今全球各大經濟體貨幣政策走向來看,2015年貨幣大戰的爆發已經不可避免。

        從 各大經濟體貨幣政策預期表現來看,2014年10月30日消息,在為期兩天的政策制定會議結束后,美國聯邦公開市場委員會公布了貨幣政策聲明,宣布第三輪 量化寬松(QE3)計劃終結。美聯儲在結束空前的資產購買時期后,正將注意力轉向首次加息,并且在2015年上半年加息的預期越來越明顯。

        美國退出QE及預期加息引發全球各大經濟體貨幣政策連鎖反應。

        日本央行2014年10月底決議:將每年基礎貨幣的貨幣刺激目標加大至 80萬億日元,此前目標60-70萬億日元。并且在2014年11月份日本央行再次強調維持貨幣政策不變,承諾以每年80萬億日元的速度擴大基礎貨幣。

        日 本央行(BOE)宣布擴大寬松規模之后,市場的目光都落到了歐洲央行(ECB)的身上,大部分的經濟學家們預計,歐洲央行行長德拉基(Mario Draghi)將會宣布在2015年實施QE,包括購買主權國債。而從當前歐元區的通脹和經濟狀況來看,歐洲央行的確要采取必要的措施。最新的數據顯示, 失業率仍位于11.5%的低位,通脹則仍處于0.4%的水平,依然面臨通縮的風險。歐元區最大的經濟之一的法國和意大利需要重新調整以實現預算目標,即使 是領頭羊德國的底氣也有所不足。

        進入2015年,歐盟終于不負所望,央行于2015年 1月22日宣布推出歐版量化寬松(QE),每月采購600億歐元資產,持續到2016年9月。從今年3月1日啟動計算,本次QE將持續19個月,總額度為 1.14萬億歐元,新增額度9500億歐元。至此,歐盟貨幣政策正式轉向,開始通過放水刺激經濟復蘇。

        此外,2015年1月21日,加拿大央行意外降,25個基點,澳大利亞等國家降息的預期也在不斷增加。

        對 于中國來講,在經濟結構深化調整階段,經濟增速也面臨著下滑的壓力。來自中國央行的消息稱,自2014年11月22日起,一年期貸款基準利率下調0.4個 百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時將存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。中國貨 幣政策由原來“微刺激”轉向全面刺激。

        同策咨詢研究部總監張宏偉認為,各大經濟體經濟 基本面不同導致當前貨幣政策走向出現較大的差異。美國經濟基本面好轉,寬松貨幣政策開始退出,美元開始回歸強勢,國際資本開始回流美國,影響歐盟、日本、 乃至中國的貨幣政策。而歐盟、日本經濟基本面尚未明顯好轉,仍然處于水深火熱之中,這兩個經濟體通過寬松貨幣刺激經濟復蘇已經是“板上釘釘”的事情。而對 于中國來講,經濟仍然處于“觸底”階段,經濟改革與結構調整還在持續,落后于美國等發達國家節奏。受美日歐貨幣政策變化影響,如果國內貨幣政策持續從緊將 不利于宏觀經濟平穩增長,如果貨幣政策轉向大幅放水,那么,此前的改革成效則付諸東流。此時,對于中國的貨幣政策走向來講,處于兩難境地。

        從未來中國預期的經濟增速走向來看,由于持續的經濟結構調整,經濟基本面有下行壓力,經濟增速已經由高速增長轉為中速增長,并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從2014年7.4%的實際增速下降到7%左右。

        從上述的角度來看,中國貨幣政策由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大,而從當前中國貨幣政策表現來看,中國央行已經開始全面降息,預計隨后存款準備金率也會下調。

        此 外,國家統計局顯示,截止2014年12月末,中國廣義貨幣(M2)余額122.84萬億元,比上年末增長12.2%,M2同比增速基本控制在13%的年 度控制目標內,總體略微偏緊。預計在宏觀經濟觸底階段,定向寬松貨幣政策有望延續,2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在13%左右。

        但是,總體來講,當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢,但是還沒有出現大水漫灌的特征,當前主要還是通過貨幣政策工具適當“微調”平衡中國經濟改革及增長需要、美日歐貨幣政策的不平衡。

        那么,對于中國的貨幣政策的變化對于短期樓市來講是否是機會?對于2015年或未來2-3年樓市來講樓市基本面是否會好轉?未來中國樓市將會有哪些市場趨勢特征?

        同 策咨詢研究部總監張宏偉認為,當美國2014年11月QE正式退出之時,中國宏觀經濟也剛好為觸底階段,這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力,尤其是美 國也正在醞釀首次加息,這就倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策由定向寬松“微刺激”轉向全面刺激,通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。從房地產 調控政策走向來看,筆者預計,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化,而是保持寬松的姿態。

        此 外,2014年年底,全國住房城鄉建設工作會議在北京舉行,前幾年該會議頻繁提及的“房地產調控”、“房價”、“限購”等詞匯并未涉及。在2015年的工 作部署中,住建部部長陳政高指出,2015年要準確把握房地產市場運行中出現的新情況、新問題,注意地區間的差異性,跟蹤市場走勢,積極應對,主動作為, 才能促進房地產市場平穩健康發展。

        2015年1月16日,國家發改委副主任朱之鑫表示,國內房地產并沒有出現危機,房價適當波動是在擠出投機性需求,2015年將穩定住房消費。隨后,在達沃斯論壇上,國務院總理李克強、央行行長周小川等官方的表態也預示著2015年房地產市場調控會保持寬松的姿態。

        這 對于房地產市場“去庫存”來講是一件利好的消息,預計在經歷年初市場重新盤整之后,在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下樓市會在2015年3月份以 后出現一波入市的行情,短期內來看,樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈,價格有可能會逐漸堅挺,甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周 期在15個月以下的城市)來講會出現小幅漲價的現象。

        但是,中國宏觀經濟增速由高速增 長轉為中速增長將成為“新常態”,2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。中國經濟增速相對此前的下滑也就意味著可 以繼續推升樓市基本面回升的動力有限,2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來,這也就決定了樓市在這一段時期內仍然會面臨去庫存的 壓力。

        同時,中國人口增速放緩,人口紅利帶給房地產市場的“大機會”正在消失,房地產市場進入白銀時代。

        從 國家統計局公布的數據來看,截止2014年末,中國大陸總人口(包括31個省、自治區、直轄市和中國人民解放軍現役軍人,不包括香港、澳門特別行政區和臺 灣省以及海外華僑人數)136782萬人,比上年末增加710萬人。全年出生人口1687萬人,人口出生率為12.37‰,死亡人口977萬人,人口死亡 率為7.16‰。盡管人口自然增長率為5.21‰,比上年提高0.29個千分點,但相比之前10幾年,人口增速已明顯放緩,人口紅利在逐漸減少,這就決定 了樓市需求的增速也會逐年放緩。

        然而,對于大多數品牌房企來講,出于對業績和增長率的追求,在資金、人員、土地各方面不斷加大投入,即使在2014-2015年市場條件不佳的情況下依然試圖達到15%甚至20%以上的年增長率,這會導致房地產行業產能過剩,供應過多,庫存高企,造成更大的去庫存壓力。

        綜上所述,無論是從宏觀經濟增長層面,還是從人口紅利層面,還是從企業盲動擴張導致庫存增加的角度來講,大多數城市仍然會面臨庫存量偏大的問題。這也就決定了2015年樓市“去庫存”基調不會改變。

        同 策咨詢研究部總監張宏偉認為,盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也松動、各地方政府也在發布“救市”措施、央行已經啟動全面降息,與樓 市相關的各種政策層面的利好紛沓而至,但是,這這些政策的效果都是短期的,并不代表未來樓市基本面會逐步回升,未來問題會越來越少。筆者認為,樓市“救 市”政策越頻發,反而說明當前樓市形勢越嚴峻,未來樓市面臨的問題越多,未來仍然會隱藏更多的市場風險。

        事 實上也是這樣,從短期內來看,當前市場仍然是調整期,市場基本面并沒有明顯改變,“去庫存”仍然為市場主旋律,這個基調并不會因為上述部分城市市場成交量 回升而明顯改變;對于房企來講,在新的一年里沖刺年度銷售業績指標的壓力減少,樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態,此時,對于大多 數大中城市來講,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面并沒有實質性改變;而從中長期來看,經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需 求動力不足的問題繼續表現出來,遲早還會面臨去庫存的壓力

        來源:http://house.qq.com/a/20150208/007146.htm

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